宅地建物取引業～媒介契約～

札幌の行政書士法人Ａｉｍパートナーズです。

 

今回は、宅地建物取引業における媒介契約についてご説明いたします。

 

[目次]

 

◆媒介契約とは

◆それぞれのメリット・デメリット

◆さいごに

〇媒介契約とは

不動産の売買や賃貸等の契約成立の為に、営業や宣伝、契約手続きなどを不動産仲介業者に依頼し、契約が成立すると不動産仲介業者に報酬が支払われる契約のことを媒介契約といいます。

媒介契約には以下の３つの種類があります。

①一般媒介契約

複数の業者に買主探しを依頼できる。

複数の業者に仲介を依頼していることを通知する義務のある「明示型」と、通知義務のない「非明示型」がある。

②専任媒介契約

複数の業者には依頼できず、１社の業者のみに買主探しを依頼できる。

売主が自分で買主を見つけ取引（自己発見取引）することも可能。

③専属専任媒介契約

複数の業者には依頼できず、１社の業者のみに買主探しを依頼できる。

売主は自分で買主を見つけ取引（自己発見取引）することは不可。

 

 ３つの媒介契約の違いをまとめると以下の通りです。

一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約の順に制限が厳しくなります。

②の専任媒介契約の場合、自己発見取引が可能であり、自己発見取引が成立すると業者は報酬を受け取れないことになります。

その為、自己発見取引禁止の特約を付けることができ、その特約が付いた契約が③の専属専任媒介契約です。

②の専任媒介契約と③の専属専任媒介契約の有効期間は３か月以内となっており、もし３か月を超える期間を設定した場合は３か月に短縮されることになります。

契約の更新も可能ですが、更新についても限度は３か月以内とされており、自動更新などの特約は無効とされ、必ず依頼者からの申出が必要とされています。

また、業務処理状況の報告は電子メールでも良いとされており、指定流通機構（レインズ）への登録期限を数えるときは休業日は算入しません。

複数の業者との契約とは、“媒介”についてはもちろん“代理”の依頼についても該当しますので、ご注意ください。

 

〇それぞれのメリット・デメリット

①一般媒介契約

一般媒介契約の一番のメリットは、複数の仲介業者と契約を締結することが可能な点といえるでしょう。

契約した複数の仲介業者は、他の仲介業者よりも早く成約させなければ仲介手数料を受領することができません。

その為、仲介業者同士が競争することにも繋がり、早い売却を期待することができます。

だだし、宣伝費をはじめとするコスト、時間や手間をかけて、仲介業者が競争してでも先に売りたいと思わせる物件でない場合には、積極的な売却活動の期待が難しく、利便性が低かったり古い物件など、需要の低い物件にはデメリットであるといえます。

②専任媒介契約

専任媒介契約の場合、一般媒介契約とは異なり、契約した仲介業者による成約か自己発見取引、どちらかとなる為、他の仲介業者と競争の必要がなく仲介手数料を受領できる可能性が高まります。

仲介業者の営業活動は積極的になることが期待できますが、物件を囲い込まれた（売主側の業者が買主側の業者に物件を紹介しない）場合、物件見学など売却チャンスを逃すことにも繋がり、売却まで時間がかかってしまうことがある点がデメリットであるといえます。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、自己発見取引も禁止されている為、３つの媒介契約の中で最も仲介手数料を受領できる可能性が高い契約であることから、仲介業者の積極的営業活動も期待できるでしょう。

しかし、専任媒介契約と同様に、物件を囲い込まれる可能性がある点や、業務処理状況の報告間隔が短く、報告回数が増えてしまう点などがデメリットであるといえます。

 

〇さいごに

いかがでしたでしょうか。

３つの媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがありますが、最も選ばれているのは専任媒介契約、続いて一般媒介契約、専属専任契約という順になっているようです。

ただし、物件によっては一般媒介契約、専属専任媒介契約の方が良いとされる場合もある為、一概に良し悪しを決めず、状況によって判断するようにしましょう。

 

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