宅地建物取引業～重要事項説明書①～

札幌の行政書士法人Ａｉｍパートナーズです。

 

今回は、宅建業の取引における重要事項説明書についてご説明をいたします。

 

[目次]

 

◆重要事項説明書とは

◆説明の方法

◆さいごに

〇重要事項説明書とは

重要事項説明書は、宅建業法第３５条に規定されていることから、３５条書面とも呼ばれています。

重要事項説明とは、土地や建物に関する契約の前に、契約をするかどうかの判断材料を提供するために行われるものであり、消費者に対し、宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして説明することが必須とされている説明のことをいいます。

契約をめぐるトラブルには「そんなこと聞いていない」「聞いたかもしれないが忘れた」「難しくて理解できなかった」というような場合が多くあり、重要事項説明は宅建業者自身がトラブルに巻き込まれない為の、重要な防衛策であるともいえます。

この重要事項説明の際に、内容を記載して消費者である買主等に交付する書面のことを重要事項説明書といいます。

宅建業者は取引の相手方である買主等に対してその内容の説明・交付を行う義務を負っており、買主等は「確かに重要事項説明を受けた」という意味で重要事項説明書に記名を行います。

“買主等”とは、売買の場合であれば買主、貸借の場合は借主、交換の場合は両当事者のことを指します。

重要事項説明は必ず宅建士による説明であることが必要ですが、説明義務は宅建士ではなく、宅建業者が負っている為、もしも、重要事項説明を省略・失念等をした場合、宅建業者が指示処分や業務停止処分を受けることとなり、情状が重いと判断された場合には、免許の取り消し処分を受ける可能性もありますのでご注意ください。

ただし、買主等が宅建業者である場合には、重要事項説明は不要とされており、重要事項説明書の交付のみ行えば良いとされています。

また、代理や媒介の場合で、複数の宅建業者が関与する取引の場合は、それぞれの宅建業者が、それぞれの立場から重要事項の説明をする義務を負う点にも注意が必要です。

例えば、下記の図のような取引があった場合、通常、媒介・代理を行う宅建業者Ｃが、買主・借主であるＢに説明義務を負いますが、もしも売主・貸主であるＡも宅建業者である場合、宅建業者Ｃだけでなく、ＡもＢに説明義務を負うことになります。

〇説明の方法

前述の通り、重要事項の説明は、宅地建物取引士が行わなければなりません。

例え、宅建業者の代表取締役が説明した場合であっても、その代表取締役自身が宅建士でないのであれば、重要事項説明の義務を果たしたことにはならず、改めて宅建士からの説明が必要となります。

ただし、説明を行うのは専任の宅建士である必要はなく、パートやアルバイトの宅建士であっても問題はありません。

次に、重要事項説明を行う際には書面を交付（電磁的方法による交付も可）して説明しなければならないとされています。

重要事項の説明内容は複雑であり、耳で聞いただけでは忘れてしまうような内容も多くあります。

仮に、相手方である買主等が「説明は不要」という意思表示をした場合であっても、重要事項の説明は省略することはできませんのでご注意ください。

そして、重要事項説明書には宅地建物取引士の記名が必要です。

これは責任の所在を明確にする為に必要とされておりますが、この記名についても専任の宅建士である必要はなく、パートやアルバイトの宅建士であっても問題はありません。

尚、「デジタル社会」の形成による日本経済の持続的かつ健全な発展と国民の幸福に寄与するために制定されたデジタル改革関連法の中で、押印・書面手続の見直しの一環として、宅建業法が改正され２０２２年５月に施行されました。

これまでは、重要事項説明書へは宅建士の記名押印が必要とされていましたが、押印が不要となり、記名のみで良いとなった他、重要事項説明書は紙での交付にかえて電磁的方法による交付も可能となりました。

また、宅建士が重要事項の説明を行う際には、宅地建物取引士証を提示しなければならず、例え相手方からの請求が無くても、自主的に提示する義務があります。

もしも、提示を怠った場合は過料となり、紛失等により提示できない状況にある場合は、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは、重要事項の説明もできなくなりますのでご注意ください。

重要事項の説明は、ＩＴ（パソコン・スマートフォンなど）を活用して対面と同じような説明・質問ができる場合には、ＷＥＢ会議等を利用して説明することも可能とされており、ＩＴ重説と呼ばれています。

ＩＴ重説は、全ての宅地建物取引業者および宅地建物取引士が、事前申請など不要で行うことができますが、買主・借主に対し、事前に重要事項説明書や添付書類を送付しておく必要がありますので、ご注意ください。

また、相手方がＩＴ重説を求めていない、そもそもＩＴ環境がない、ということもある為、ＩＴ重説を考えている場合は事前確認が重要となります。

 

〇さいごに

いかがでしたでしょうか。

重要事項説明は買主等が宅建業者である場合は不要ですが、その場合でも書面等の交付は必須とされています。

ただし、信託受益権（例：宅建業者が、自社の宅地建物を信託銀行に預け、信託銀行から毎月〇万円振り込んでもらえる権利）の販売を行う場合においては、買主が宅建業者であっても重要事項説明書の交付だけでなく、重要事項の説明も必要となりますので、間違えて省略等をしないように注意しましょう。

 

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