宅地建物取引業～報酬額の制限①～

札幌の行政書士法人Ａｉｍパートナーズです。

 

宅地建物取引業者は、売買・交換・貸借の代理・媒介を行った際に依頼者から報酬を受け取ることができますが、その報酬額の最高限度は国土交通大臣によって定められています。

今回は、宅地建物取引業者の売買・交換の報酬額の制限について説明いたします。

 

[目次]

 

◆売買・交換の報酬額

①売買の媒介

②売買の代理

③交換の媒介・代理

④空き家等の売買の媒介・代理

⑤消費税

◆さいごに

〇売買・交換の報酬額

①売買の媒介

売買の媒介を行った場合、依頼者の一方から受け取ることのできる報酬の限度額は以下の通りです。

もしも、買主・売主の双方から媒介の依頼を受けて契約を成立させた場合は、表の金額を買主・売主の双方からそれぞれ受け取ることが可能です。

（消費税については、⑤消費税を参照）

②売買の代理

売買の代理を行った場合、媒介とは異なり、宅建業者は売主・買主双方の代理人となることができません。

双方代理については民法で禁止されています。（例外的に、あらかじめ双方の許諾を得れば可能）

＜第１０８条＞

同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

 

しかし、依頼者の一方からしか報酬を受けることができないとなると、「契約成立の労力等は媒介の場合と然程変わらないのに」と不公平に感じるかもしれません。

その為、売買の代理を行った場合は、上記①の表の限度額の２倍の金額を依頼者から受け取れることになっています。

もっとも、相手方の承諾がある場合には、相手側からも報酬を受け取ることが可能です。

この場合でも、依頼者・相手側から受ける報酬額の合計は①の表の２倍以内でなければなりません。

 

③交換の媒介・代理

宅建業者が交換の媒介・代理を行った場合の報酬額については、交換した物件の価格で売買を成立させたものとみなし、上記①②と全く同様に扱われます。

もしも、交換した２つの物件の価格に差がある場合には、報酬額の計算は高い方の価格を基準とすることになっています。

 

④空き家等の売買の媒介・代理

空き家の値段は低いものが多く、その金額を基準とした場合には報酬額も低くなってしまします。

そこで、４００万円以下の空き家等の売買の媒介を行った場合は、本来の報酬（上記①の表）の他に、売主から現地調査等の費用も受け取ることが可能とされています。（買主からは受け取れない）

ただし、本来の報酬と現地調査等の費用の合計１８万円までが限度額とされており、あらかじめ説明し合意を得ておく必要があります。

また、代理の場合は、②でご説明した通り媒介の２倍の報酬を受け取ることができますが、この現地調査等の費用については、２倍受け取ることはできません。

本来の報酬とは異なり、現地調査等の費用については媒介・代理どちらの場合も同じ金額しか受け取ることができない点に注意が必要です。

ちなみに「空き家等」には、空き家のみに限らず、４００万円以下の宅地・建物であれば該当します。

 

⑤消費税

上記①の表の金額には消費税は含まれていません。

消費税は、「土地」の場合は課税されず、「建物」の場合にのみ課税されます。

また、宅建業者が課税業者か免税業者かによって、①の表の計算式で算出した報酬額に上乗せできる消費税が異なります。

《課税業者》 報酬額 × １０％

《免税業者》 報酬額 × ４％

尚、「土地」の売買・交換の媒介・代理であっても、報酬については消費税分の上乗せ請求は可能であり、非課税となるわけではありませんのでご注意ください。

 

〇さいごに

いかがでしたでしょうか。

１つの取引に対して複数の宅建業者が関与した場合であっても、報酬の限度額は１つの業者が関与した場合と変わりません。

その為、関与する宅建業者が増えた場合は通常１業者当たりの報酬は減ることとなり、業者が増えたからと言って報酬が増えるわけではありませんので注意が必要です。

 

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